Est-il encore possible de réaliser un achat immobilier sans apport personnel?

Possible? Oui. Dans les faits ? De plus en plus rare…

Devenir propriétaire sans apport personnel

Le financement sans apport (aussi appelé financement à 110%) signifie que c’est la banque qui finance l’intégralité du projet immobilier. Vous n’apportez aucune somme d’argent pour contribuer à cet achat.

La banque porte donc l’intégralité du risque lié à cette acquisition immobilière (Même si elle vous demandera des garanties en contrepartie).

Ce type de financement était relativement fréquent entre 2015 et 2020 mais a fortement ralenti, voir quasi disparu depuis 1 à 2 ans.

En effet il est beaucoup plus compliqué de nos jours de convaincre la banque de financer l’intégralité du projet. La part de l’apport personnel dans l’achat immobilier a fortement augmenté sur les 24 derniers mois.

Le coût d’un projet immobilier

Lorsque l’on achète un bien immobilier, il faut ajouter au prix du bien plusieurs coûts supplémentaires, dont certains sont obligatoires et d’autres dépendent de la situation:

• Frais de notaires: Obligatoires, mais le montant est différent entre un achat dans le neuf (2,5% en moyenne) et un achat dans l’ancien (8% en moyenne)
• Frais d’hypothèques ou de cautionnement: Présents lorsque vous empruntez de l’argent à la banque
• Frais de dossier bancaire: Présents, pour le montage du dossier par la banque (Sauf si la banque vous les offre)
• Frais d’agences immobilières: Présents uniquement si vous passez par une agence pour trouver votre bien
• Frais de courtages: Présents uniquement si vous passez par un courtier pour trouver votre financement
• Travaux: Présents uniquement si vous réalisez des travaux supplémentaires

Ainsi le budget global d’un achat immobilier ne se limite pas au prix de vente lui-même. C’est pour cette raison que les banques vont vous demander de contribuer à l’achat via un apport personnel.

Exemple: Achat d’un appartement 2 pièces neuf à 200.000 euros.

• Prix d’achat: 200.000€
• Frais de notaires réduits: 5000€
• Frais de garantie: 3000€
• Frais d’agence: 0€ (Achat direct promoteur via Kit Le Nid)
• Frais de dossier: 800€

Total à Financer: 208.800€

Dans la majorité des cas, la banque vous demandera à minima de supporter personnellement les frais annexes et pourra vous proposer un financement basé sur le prix du bien. A savoir 8800€ d’apport personnel et un prêt bancaire de 200.000€.

Le financement dit à 110%, est un mode de financement dans lequel la banque vous prête un montant équivalent au prix du bien + frais annexes. Dans le cas présent, il s’agirait donc d’un prêt de 208.800€ qui englobent toutes les dépenses.

Il était relativement courant d’obtenir ce type de prêt auparavant, notamment dans le cadre de l’achat d’une résidence principale. Cependant les conditions d’octroi de crédit se sont durcies!

Comment obtenir un prêt sans apport auprès de la banque ?

Si vous souhaitez obtenir un prêt sans apport, vous devrez bataillez un petit peu plus. Mais voici quelques éléments qui peuvent jouer en votre faveur:

Avoir de l’épargne personnelle

Il y a une différence majeure entre le fait de demander un financement sans apport parce que l’on a pas d’épargne et le fait de demander un financement sans apport par choix.

Si vous ne disposez d’aucune épargne, ce n’est pas le moment pour vous d’acheter. Ne sautez pas les étapes et commencez par vous constituer une petite épargne de sécurité (A minima quelques mois d’avance sur vos dépenses personnelles). Puis commencez à mettre de côté en prévision de ce premier achat immobilier.

Avoir un argumentaire bien rodé

A l’inverse, le fait d’avoir de l’épargne et de ne pas vouloir s’en servir est tout à fait entendable. C’est pourquoi il est fortement recommandé de maximiser son taux d’épargne et d’avoir le plus de fonds disponibles, même si vous envisagez un financement total.

Vous pouvez indiquer que vous souhaitez conserver une épargne de sécurité plutôt que d’immobiliser une somme d’argent importante dans un bien pendant de nombreuses années.

Vous pouvez également mettre en avant votre volonté de placer votre argent (Assurance-vie, Compte-titre, PEA) auprès de la banque afin de faire fructifier votre épargne dans le temps. Qu’il serait contre-productif pour le développement de votre patrimoine d’utiliser cet argent comme apport.

Votre situation personnelle

Si votre situation personnelle est favorable: CDI (idéalement depuis plusieurs années). Pas de crédits en cours (Conso, voiture ou autre). Que vos comptes bancaires sont bien tenus et que l’endettement respecte les standards (Bien inférieur à 35%).

Alors vous pouvez tenter votre chance auprès des banques. A ce sujet consultez notre article:

Attention, même si vous répondez à ces différents critères, il est possible (voir probable), que vous ne trouviez pas de banque pour un financement à 110%. En effet si les consignes sont claires et figées durant une période donnée pour les agences que vous consultez. Vous pourriez faire face à un mur, sans possibilité de le contourner.

Soyons honnête, plus votre profil sera recherché par les banques (Cadres supérieurs, revenus et/ou épargne importante etc.), plus vous aurez de chance d’obtenir ce type de financement.

Alors peut-on devenir propriétaire sans apport personnel ?

Dans les faits oui. Dans la réalité, ce ne sera pas simple!

Ainsi nous vous recommandons de faire de votre mieux pour trouver une banque qui vous demande le minimum d’apport. Mais de ne pas renoncer à un beau projet d’acquisition pour une somme d’argent que vous pourrez remplacer rapidement.

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