Lorsque l’on commence à s’intéresser à l’achat immobilier, on est très vite confronté à la notion de taux d’endettement. Un terme un petit peu abrupt, mais qui vous allez le voir, n’est pas si compliqué à comprendre!

Nicolas a un taux d’endettement trop élevé?

Nicolas souhaite acheter son premier appartement, il a grandi à Orléans dans le Loiret et a toujours rêvé de devenir propriétaire dans le centre-ville qu’il affectionne particulièrement. Un jour il tombe sur une annonce pour un grand appartement en vente avec une vue directe sur la grande Cathédrale d’Orléans. Sans hésitation il signe le compromis de vente et se rend directement à sa banque pour obtenir un prêt immobilier.

Malheureusement la réponse de la banque est sans appel: « Votre taux d’endettement est trop élevé, vous ne pouvez pas acheter cet appartement! » Quelle ne fut pas la désillusion de Nicolas. Confus, il insiste car il estime qu’il peut tout à fait rembourser la mensualité qui serait associée au crédit et ne comprend donc pas la décision de sa banquière. « Cet achat porterait votre taux d’endettement à 37%, c’est trop élevé. Je ne peux rien faire! », répondit fermement la banquière.

Alors à quoi correspond ce taux d’endettement dont elle parle ? Comment le calcule t-on? Et quel est le taux acceptable pour obtenir son prêt immobilier?

Qu’est ce que le taux d’endettement?

Le taux d’endettement correspond au ratio entre les prêts auxquels vous avez souscrit ou souhaitez souscrire et vos revenus. Il permet aux banques de déterminer votre niveau d’endettement et de mesurer votre solvabilité. C’est l’un des indicateurs clés utilisé par la banque pour accepter ou refuser une demande de prêt. (Les autres facteurs pouvant inclure l’apport personnel, la situation professionnelle etc.).

Ainsi pour chaque projet immobilier envisagé, le courtier ou le banquier devra s’assurer que votre taux d’endettement respecte bien les critères habituels.

Comment calculer son taux d’endettement?

Pour le calcul du taux d’endettement il s’agit d’additionner tous vos prêts en cours, d’ajouter le nouveau prêt auquel vous souhaitez souscrire et de diviser ce montant par vos différentes sources de revenus (Salaire, revenus locatifs etc).

Ex: Prêt étudiant 200€/ mois, achat RP envisagé: 600€/mois, Soit un total de charges de crédits de 800€/mois.

- Hypothèse A: Salaire 3200€ / mois || 800€/3200€ x 100 = 25% de taux d’endettement (Crédit possible)

- Hypothèse B: Salaire 2000€/mois || 800€/2000€ x 100 = 40% de taux d’endettement (Crédit refusé)

Si vous disposez d’un appartement en investissement locatif, vous placerez le montant de la mensualité de prêt dans la partie charge et pourrez ajouter 70-80% (selon les banques) du montant du loyer à vos revenus. A noter, qu’avec les nouvelles contraintes liées au HCSF, il devient plus compliqué de réaliser des investissements locatifs.

Quel est le taux d’endettement acceptable?

Le HSCF (haut comité à la stabilité financière) est la nouvelle institution chargée de réguler les conditions d’obtention de prêt pour les banques. Les banques avaient autrefois plus de flexibilité dans l’appréciation des dossiers de leurs clients mais doivent maintenant se soumettre scrupuleusement aux règles énoncées sous peine de sanctions. Ainsi le taux d’endettement des ménages toléré par le HCSF est de 35%.

Si votre dossier ne respecte par cet indicateur clé, il y a de fortes chances qu’il soit refusé.

Que faire si je ne respecte pas les 35% mais que je veux absolument l’appartement?

La banque dispose de 20% de marge de manœuvre, accordés par le HCSF. Ainsi, pour ses clients les plus fidèles, elle peut légèrement déroger à la règle, mais il vous faudra vous montrer très convaincant!

Une autre possibilité est d’augmenter votre apport personnel, en effet, mécaniquement si vous ajoutez de l’apport, vous diminuez le montant à emprunter et donc votre taux d’endettement.

Enfin si vous disposez de crédits en cours (Prêt consommation, prêt étudiant) et que vous avez la possibilité de les fermer par anticipation, cela contribuera à faire diminuer fortement votre taux d’endettement.

Calculez votre capacité d’emprunt en respectant ces critères

Ainsi, pour ne pas vous retrouver devant le fait accompli en réservant un appartement trop cher pour vous, fonctionnez dans le sens inverse. Prenez d’abord le temps de calculer votre capacité d’emprunt. A savoir le montant que la banque est susceptible de vous prêter dans le respect d’un taux d’endettement de 35%. Une fois ce budget établi, partez en prospection pour dénicher un appartement dans votre budget!