La durée d’emprunt idéale pour un emprunt immobilier.

Lors de votre demande de prêt à la banque, une question importante va se poser, celle de la durée d’emprunt. Il est courant de penser que la meilleure solution soit de rembourser le plus rapidement possible son prêt immobilier. Comme vous allez le voir dans cet article ce n’est pas toujours le cas!

Durée classique des emprunts immobiliers

Un emprunt immobilier s’opère généralement sur une durée de 10 à 25 ans. La durée moyenne des emprunts immobiliers en France se situe d’ailleurs autour de 21 ans. On peut assister parfois (lors de rares cas) à des durées de prêt inférieures à 10 ans; lorsque l’acquéreur emprunte une faible somme ou qu’il est en âge avancé par exemple, ne lui permettant pas d’emprunter sur une durée plus longue. Enfin, certaines banques proposaient des durées d’emprunt allant jusqu’à 30 ans dans le cadre d’achat en résidence principale pour de jeunes acquéreurs, cette pratique n’est malheureusement plus d’actualité.

Impact sur la capacité d’emprunt

Plus vous emprunterez sur une longue durée, plus le montant que vous pourrez emprunter sera important. Ainsi votre capacité d’emprunt varie de façon importante selon la durée d’emprunt sélectionnée. A titre d’exemple, une mensualité de 1000 euros par mois vous permettra d’emprunter 155k sur 15 ans (au taux de 2%), 190k sur 20 ans (au taux de 2,5%) et 215k sur 25 ans (au taux de 2,8%).

Selon le secteur où vous souhaitez acheter et les biens qui répondent à vos critères, vous n’aurez peut-être pas le choix et devrez prendre la durée la plus longue possible pour être en capacité d’acquérir le bien.

Pour un investissement locatif

Dans le cadre d’un investissement locatif, j’ai tendance à toujours recommander d’emprunter sur la durée la plus longue possible. En effet cela répond à 2 objectifs:

Le premier est de profiter de la mensualité la plus basse afin de dégager un maximum de cash flow ou à minima réduire l’effort d’épargne mensuel. Pour calculer le cash flow ou l’effort d’épargne, c’est très simple il s’agit de comparer les entrées d’argent (Loyers perçus) et d’y soustraire toutes les dépenses (Mensualité de prêt, taxe foncière, charges etc.) Si le montant est positif alors vous dégagez un cashflow brut (avant impôt), si le montant est négatif, c’est à dire que les dépenses excèdent les encaissements alors vous devez fournir un effort d’épargne mensuel.

La mensualité de prêt est la dépense la plus importante pour un investisseur, ainsi la réduire au maximum permet d’optimiser la balance recettes/dépenses.

Le deuxième intérêt est de maintenir au plus bas votre taux d’endettement. En effet plus la durée de prêt est longue et plus votre taux d’endettement restera bas. Cela vous facilitera le financement de ce premier appartement mais vous laissera également une plus grande opportunité pour continuer à investir. Le calcul du taux d’endettement est très simple, il s’agit du ratio entre vos mensualités de crédits et vos revenus (salaires + revenus locatifs). Le HCSF préconise (voir impose) aux banques de maintenir un taux d’endettement inférieur à 35%

Pour une résidence principale

Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, nous avons également tendance à privilégier la durée d’emprunt la plus longue possible. De manière à vous laisser la capacité d’emprunt suffisante pour réaliser ensuite des investissements locatifs. Ainsi nous vous recommandons également d’acheter une résidence principale à un prix inférieur à votre capacité d’emprunt maximale. (Lorsque cela est possible évidemment, si vous achetez à proximité d’une ville majeure, vous n’aurez sans doute pas cette chance). Car si vous vous endettez à hauteur de 35%, soit le plafond toléré par les banques, alors il faudra attendre que votre salaire augmente pour espérer réaliser un nouvel achat.

Certaines personnes préfèrent acheter leur résidence principale sur la durée la plus courte possible et même effectuer des remboursements anticipés dès qu’ils disposent d’une somme d’argent conséquente. De cette manière ils se débarrassent le plus vite possible de l’emprunt en cours. C’est une stratégie tout à fait entendable et si cela vous rassure de vous désendetter rapidement et de posséder un bien plus vite alors suivez cette stratégie. Sachez simplement que vous vous fermez potentiellement à la réalisation de nouveaux investissements locatifs pendant quelques temps.

Lorsque l’on approche de la retraite

Le site de kit le nid s’adresse principalement aux jeunes actifs mais pour ceux qui nous lisent et qui s’approcheraient de la retraite, il est également envisageable de tenter de rembourser au plus vite l’emprunt auquel vous souscrivez. En effet il est très confortable d’atteindre l’âge de la retraite et de disposer de sa résidence principale payée. Ainsi vous opterez peut-être pour une durée d’emprunt relativement courte et effectuerez des remboursements anticipés en fonction de vos capacités.

Conclusion

Dans une optique de réaliser de nombreux achats immobiliers à long terme, nous recommandons généralement les durées d’emprunt longues (20 à 25 ans) mais comme discuté, d’autres stratégies sont tout à fait entendables. Par ailleurs il est probable si vous achetez aux abords d’une grande ville que vous n’ayez pas réellement le choix de la durée et que vous deviez emprunter sur une longue durée afin de réunir le maximum de capacité d’emprunt.