Maintenant ou jamais pour acheter ?
Vous avez consulté votre banque il y a 6 mois pour connaître votre budget? Oubliez tout ce qui vous a été dit, les bases de calcul ne sont plus du tout les mêmes !
En effet votre capacité d’emprunt a très certainement été calculée en se basant sur un taux d’intérêt qui n’est plus d’actualité aujourd’hui.
A chaque hausse de taux, vous subissez une légère baisse du montant que vous pouvez emprunter et vous paierez un petit peu plus d’intérêts.
Pas d’inquiétudes cependant (pour le moment), car comme nous allons le voir, les taux restent historiquement bas et il est donc toujours intéressant d’acheter.. mais pour combien de temps?
La hausse des taux: Explications
La hausse des taux que nous rencontrons s’explique assez simplement. Les banques centrales des différents pays (BCE pour l’Union Européenne, FED pour les USA etc.) ont pour objectif principal la lutte contre l’inflation, elles souhaitent maîtriser l’inflation et la maintenir à un niveau raisonnable et pérenne.
Pour se faire elles disposent d’un levier principal: Le taux d’intérêt directeur. Afin de réguler l’inflation à la baisse, les banques centrales élèvent ce taux d’intérêt, ce qui a pour effet de rendre plus cher l’accès au financement et ainsi de diminuer l’argent en circulation. Ce qui a pour objectif de faire redescendre le niveau d’inflation.
Dans la situation inverse, en cas de faible croissance et faible inflation, ou pour stimuler l’économie dans des périodes difficiles, la banque centrale peut décider d’abaisser le taux d’intérêt directeur afin de favoriser la croissance.
Une inflation qui revient
C’est la situation que nous avons connu depuis de nombreuses années, des taux extrêmement bas et un accès facilité au crédit. Malgré ces taux bas, l’inflation demeurait également très basse.
Mais la période de crises successives de 2020 à 2022 a vu apparaitre une vague inflationniste. Il a dans un premier temps été envisagé qu’elle ne soit que provisoire, mais les analystes s’accordent aujourd’hui à dire que sans intervention, celle-ci pourrait perdurer et nous emmener vers une spirale inflationniste. Ainsi les banques centrales décident petit à petit de relever leur taux pour faire front.
Impact de la hausse des taux sur l’économie
Si la hausse des taux d’intérêts impacte tous les secteurs de l’économie, son impact est particulièrement marqué pour le domaine de l’immobilier. En effet, le marché de l’immobilier repose en grande partie sur le levier de la dette (prêt immobilier) pour prospérer.
Ainsi nous sommes tous directement impactés par une hausse des taux lorsqu’il s’agit de réaliser un projet immobilier.
La hausse des taux va t-elle faire baisser les prix immobiliers?
Evidemment nous ne sommes pas devins! Très nombreux sont les analystes économiques et les journalistes à s’avancer sur l’évolution du marché dans 1 mois, 6 mois ou 1 an. Ce ne sera pas notre cas.
En effet il est très difficile (voir improbable) de prévoir avec précision des évolutions de marché et surtout le timing de celles-ci. Un petit peu comme ceux qui prédisent une crise financière tous les ans depuis 10 ans, un jour ils auront forcément raison!
Il faut comprendre que l’évolution des prix de l’immobilier est multifactorielle. Elle peut être impactée par le contexte macro économique, par les régulations mises en place, par la confiance des gens dans cette classe d’actifs etc.
Contraintes du HCSF sur l’accès au crédit
Les conditions d’accès au crédit ont également un impact certain. Parmi les freins récents mis en place pour limiter l’accès au crédit, nous sommes confrontés depuis peu au HCSF et à ses fameuses recommandations, devenues des quasi obligations.
Pour ceux qui n’auraient pas suivi, il s’agit d’un comité mis en place par le ministère de l’économie et présidé par Bruno Le Maire afin de réguler l’accès au crédit immobilier, en donnant des consignes précises aux banques.
Ces consignes concernent en particulier le taux d’endettement maximum pour un ménage (35% de taux d’endettement maximum pour 80% des dossiers), la durée de crédit (Pas plus de 27 ans, différé inclus) et le calcul de l’endettement à retenir (Fin du calcul au différentiel).
Ces consignes ont eu pour effet de rendre plus difficile l’accès au crédit, notamment pour les investisseurs locatifs déjà propriétaires de leur résidence principale.
En effet avec un crédit immobilier en cours, il est relativement difficile de réaliser un nouvel achat tout en maintenant un taux d’endettement respectant les standards du HCSF.
Evolution des prix suite aux recommandations du HCSF
Cependant ces contraintes ne semblent pas pour le moment avoir un impact sur les points de mesure clés de l’immobilier en France: A savoir les prix moyens et le volume de transactions. En effet ceux-ci se sont particulièrement bien maintenus, malgré le contexte.
Cela signifie que le niveau de demande était suffisamment important pour que les transactions continuent à se faire, malgré les contraintes. Les acquéreurs ont également dû s’adapter, notamment en mettant plus d’apport en moyenne dans le financement de leur projet.
Qu’en sera t-il si l’on ajoute à ces contraintes une hausse des taux ?
Prix de l’immobilier et hausse des taux
Si les budgets des ménages baissent, les prix peuvent baisser, mais ce n’est pas automatique.
La hausse des taux, si elle se confirme et s’accélère peut évidemment avoir un impact sur les niveaux de prix. Dans un premier temps, cette hausse des taux peut être amortie par une demande qui reste très importante et dans beaucoup de territoires Français, supérieure à l’offre.
Ainsi elle pourra contribuer à une certaine forme de régulation du marché et un ralentissement de la hausse des prix, voir un arrêt de la hausse.
Si les taux d’intérêt continuent de croitre et dépassent largement les 2%, pour s’approcher des 3% dans un futur proche, comme le pensent certains analystes, alors nous pourrions éventuellement commencer à assister à une baisse des prix dans certains secteurs.
En effet, la diminution de la capacité d’emprunt, va de facto exclure certains acheteurs potentiels, qui n’auront plus du tout le budget suffisant avec les niveaux de prix à venir.
Baisse du volume de transactions et/ou baisse des prix
Face à une baisse de la demande, les propriétaires vendeurs seront donc confrontés à deux choix possibles: Conserver le bien et reporter sa vente à une période plus faste de l’économie. Ou décider de vendre en diminuant le prix de manière à rendre de nouveau accessible ce bien pour la demande.
Ainsi une hausse marquée et continue des taux d’intérêt pourra causer une baisse du nombre de transactions (Pour les propriétaires qui décideront d’attendre pour vendre) et/ou une baisse des prix de vente immobiliers (Pour les propriétaires qui choisiront tout de même de vendre en baissant leur prix).
Taux d’intérêt à Juillet 2022
Les taux d’intérêts pratiqués par la plupart des banques en juillet 2022 tournent autour de 2% sur 25 ans (Durée maximale d’emprunt). Beaucoup de banques et d’analystes anticipent une montée des taux d’intérêt pouvant s’approcher des 3% d’ici le début d’année prochaine.
Encore une fois, personne ne peut anticiper avec précisions les évolutions à venir, notamment dans une période incertaine comme celle que nous traversons actuellement.
Cependant les taux d’intérêt ont un effet mécanique sur la capacité d’emprunt des ménages et donc potentiellement sur les prix du marché immobilier.
Ainsi avec ces nouveaux taux, votre capacité d’emprunt a déjà commencé à baisser depuis le début d’année et va très certainement continuer à baisser.
Le bon moment pour acheter de l’immobilier?
Les taux restent pour le moment relativement bas et suffisamment attractifs pour réaliser un projet dans de bonnes conditions. Surtout si l’on se réfère aux taux historiquement pratiqués en France, il y a encore quelques années il n’était pas rare d’emprunter à des taux supérieurs à 5% au début des années 2000.
Voici un tableau des taux moyens pratiqués en France depuis 2001:
Ce tableau démontre que les taux pratiqués durant les 5 dernières années étaient extraordinairement bas.
Source: L’observatoire du logement / Crédit logement – CSA – Etude du 14 avril 2022
Des inconnues à court et moyen terme
Une grande incertitude réside cependant dans le potentiel de hausse des taux à venir. Jusqu’où ces taux iront-ils? Jusqu’où ira la Banque Centrale Européenne pour tenter de réguler l’inflation?
Va t-on atteindre les plus hauts du début des années 2000 ? Et surtout pendant combien de temps devrons-nous faire face à ces taux d’intérêts élevés? Est-ce la fin des taux bas pour un long moment?
Une certitude à long terme
L’immobilier reste un secteur refuge qui répond au besoin primaire et intemporel de se loger. Le secteur connait des cycles de hausse, de ralentissement et de baisse mais une prise de valeur certaine sur le long terme.
Si personne ne peut prédire son évolution sur les 3 ou 5 prochaines années, il y a fort à parier qu’il s’agira toujours d’un bon investissement sur un horizon long terme, qui surperforme historiquement l’inflation.