Vous souhaitez acheter votre premier appartement? Voici toutes les dépenses auxquelles vous devrez faire face en tant que propriétaire!

Cet article sera sans doute légèrement moins agréable à lire que les autres, mais il est pour le moins nécessaire! Il n’a pas pour but de vous refroidir dans votre volonté d’achat (loin de là), mais d’évoquer avec transparence les frais qui sont adossés à un achat immobilier. Aussi bien lors de la phase d’acquisition que dans la phase de vie dans le logement.

En effet il nous semble important de prendre la mesure de l’intégralité des dépenses à venir, de manière à pouvoir planifier votre budget avec précision. (Petit teaser: Vous payez déjà une grande partie de ces frais à travers votre loyer).

Frais lors de l’acquisition

La première catégorie de frais concerne l’acquisition de votre bien immobilier.

A noter qu’il est possible dans certains cas de faire financer ces frais par la banque en empruntant une somme suffisante pour couvrir à la fois le prix du bien et les frais associés (Ce que l’on nomme communément le financement à 110%). Cependant dans le contexte actuel il est très fréquent que les banques vous demandent de payer les frais annexes avec vos fonds propres.

– Frais d’agence:

Si vous achetez un bien immobilier dans l’ancien, dont la commercialisation est assurée par une agence immobilière, vous devrez régler des frais d’agence. Le montant est généralement compris entre 3 et 8% du prix de vente, selon le type de bien et le prix. Si vous achetez un appartement neuf directement auprès du promoteur, vous n’aurez pas à vous acquitter de frais d’intermédiations. -> Ces frais ne sont à payer que si vous décidez de passer une agence pour votre acquisition

– Frais de notaires:

Ce que l’on nomme communément les frais de notaires regroupe en fait une grande partie de taxes pour l’état et une partie moins importante dédiée aux honoraires de l’étude notariale en charge de la vente. Le montant des frais de notaires à envisager se situe autour de 8% pour un appartement ancien et 2,5% pour un appartement neuf.

-> Ces frais sont obligatoires (NB: Dans certains cas, dans le cadre d’un achat immobilier neuf, ils peuvent vous être offerts par le promoteur, qui les paiera à votre place).

– Frais de courtage:

Afin de trouver un crédit immobilier pour le financement de votre bien, vous pouvez faire le choix de passer par un courtier en crédit immobilier. Celui-ci a pour objectif non seulement de vous obtenir un accord, mais également de faire jouer la concurrence afin de vous dénicher les conditions de crédit les plus intéressantes.

-> Les frais de courtage ne sont pas obligatoires. Ils sont à payer uniquement si vous décidez de recourir aux services d’un courtier plutôt que de passer en direct avec les banques.

– Frais de garantie ou d’hypothèque:

Lors de vos démarches d’obtention de prêt, la banque vous évoquera la nécessité de recourir à un cautionnement (Crédit logement ou organismes propres à la banque) ou à une garantie hypothécaire. Il s’agit d’une protection pour les banques en cas de défaut de paiement de votre part. Vous aurez le choix entre les deux formules qui présentent chacune des avantages et des inconvénients (que nous vous présenterons dans un article dédié).

-> Les frais de garantie ou d’hypothèque sont obligatoires (sauf cas particulier) si vous avez recours à un financement bancaire pour l’achat de votre bien immobilier.

– Frais de dossier bancaire

Afin de monter le dossier de prêt, il est fort probable que la banque vous prenne des frais de dossier. Leur montant est généralement inférieur à 1000 euros, sauf dossier complexe.

-> Les frais de dossiers bancaire peuvent être négociés mais sont généralement requis par la banque.

L’ensemble de ces frais sont à régler une seule fois, lors de l’étape d’acquisition de votre appartement. Ils seront généralement tous régularisés au plus tard lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Frais à prévoir pour l’usage du bien

Intéressons nous désormais aux frais plus communs, liés à l’usage de votre bien immobilier. A noter que vous si vous êtes locataires, à l’exception des honoraires de syndic de copropriété, vous payez déjà la majorité de ces frais au quotidien.

Charges mensuelles

• Frais de copropriétés (Honoraires syndic, ascenseur, travaux, entretien etc.)
• Chauffage
• Eau chaude et froide
• Electricité
• Assurance habitation

Contrats et abonnements

• Fibre optique, services de streaming, TNT etc.

Autres charges annuelles:

• Taxe foncière
• Taxe d’habitation (En cours de suppression)

Les montants associés à chaque lignes dépendent d’un ensemble de facteurs. Les nouvelles constructions sont mieux conçues et isolées, ce qui contribuera à faire baisser vos factures d’énergie (Chauffage, électricité etc.). A l’inverse de bâtiments très anciens et mal isolés qui vous couteront très cher. La présence d’un gardien ou non, la présence d’espaces verts à entretenir etc. sont autant de dépenses à anticiper.

Dans l’ancien, il se peut également que des travaux importants soient prévus si l’immeuble se dégrade, ce qui peut vous coûter cher. Enfin, assurez-vous que tous les copropriétaires soient bien à jour de leurs paiements et qu’il n’y ait pas de procédures en cours, afin de ne pas payer pour les autres…

Quel budget pour mon achat ?

Fixez-vous vous une limite budgétaire en fonction de vos capacités réelles!

La banque va vous fournir un montant représentant votre capacité d’emprunt maximale. Ce montant respectera l’équation simple des 35% d’endettement: A savoir la somme que l’on peut emprunter sur une durée de 25 ans en respectant une mensualité de remboursement qui ne dépasse pas 35% de vos revenus.

Exemple: Vous percevez un salaire de 2500€ net par mois, une mensualité de 850€ maximum. Cela vous donne le droit dans les conditions de crédit actuelles à environ 200.000 euros d’emprunt.

Mais au delà de cette limite d’emprunt, c’est à vous d’estimer le budget mensuel que vous êtes en capacité d’allouer à votre logement. Si le ratio des 35% d’endettement vous donne le droit à 850€ de remboursement mensuel, mais que vous estimez que cela vous obligerait à vous restreindre trop fortement. Notamment en prenant en considération l’ensemble des coûts mentionnés plus haut, alors n’hésitez pas à vous fixer une limite plus basse.

L’objectif n’est pas de vous serrer la ceinture plus que de raison et de vous mettre en situation de risque!