Les éléments essentiels à négocier pour votre prêt immobilier!

Vous avez réservé votre appartement et avez rendez-vous avec votre banque pour obtenir votre financement, voici 3 éléments clés à négocier lors de cet entretien.

1) La durée d’emprunt

Vous vous attendiez sans doute à ce que l’on place le taux d’intérêt en premier? Et bien non, il ne s’agit pas du point le plus important selon nous!

La durée d’emprunt est un élément majeur à négocier. Si vous souhaitez conserver le maximum de capacité d’emprunt et être capable de réaliser de nouveaux achats par la suite, alors il faut choisir la durée la plus longue possible.

La durée maximale pour un prêt bancaire aujourd’hui est de 25 ans. (Pendant une période certaines banques proposaient des crédits sur 30 ans, mais cela ne semble plus être pratiqué). Il est relativement simple d’obtenir une durée de 25 ans pour un achat en résidence principale. Cela peut s’avérer plus compliqué pour un achat en investissement locatif.

En effet, pour des raisons de mesure du risque, les banques privilégient les durées plus courtes et vous inciteront à emprunter plutôt sur 15/20 ans. Il en sera de votre responsabilité de parvenir à convaincre votre banquier de vous prêter sur 25 ans!

Pourquoi choisir la durée la plus longue possible? C’est très simple, plus la durée de crédit est longue et plus la mensualité sera basse, ce qui vous permet de garder votre taux d’endettement le plus bas possible et ainsi de pouvoir investir de nouveau.

2) Le différé de remboursement

Il s’agit d’un point clé qui peut faire une grande différence sur vos finances personnelles. Quelque soit le type d’achat que vous effectuez je vous recommande de négocier un différé de remboursement. Dans certains cas c’est même vital!

Achat dans le neuf:

Vous achetez un appartement sur plan, dont la construction est en cours. La durée d’attente est en moyenne de 2 ans pour un bien acheté sur plan. Ainsi vous demanderez à votre banque un différé de remboursement équivalent au minimum à la durée d’attente de manière à ne pas cumuler un loyer et une mensualité de remboursement. N’hésitez pas à demander un différé qui s’étend même un petit peu plus loin que la date de livraison prévisionnelle, cela vous donnera une marge de sécurité supplémentaire en cas de décalage de livraison.

Achat ancien avec travaux:

De la même manière si vous achetez un bien dans l’ancien et envisagez de réaliser des travaux, prévoyez un différé de remboursement afin de ne pas payer de mensualité de prêt pendant toute la période de rénovation. Les banques accordent généralement des différés allant de 3 mois à 24 mois pour la réalisation de travaux.

Vous pouvez tout à fait demander le différé le plus long possible pour limiter le risque. Par ailleurs prévoyez toujours des délais supplémentaires pour finir les travaux, il est très rare de terminer dans le délai prévu. D’autant plus avec les difficultés actuelles d’approvisionnement en équipements et matériaux.

Si le différé est encore en cours et que les travaux sont terminés tant mieux! Cela vous donnera quelques mois de trésorerie d’avance, toujours utile pour équiper l’appartement ou avoir une enveloppe d’avance en cas d’imprévus.

3) Indemnités de remboursement anticipé

Les IRA ou indemnités de remboursement anticipées peuvent être dues à la banque en cas de remboursement du crédit avant le délai prévu au contrat. Exemple très simple: Vous vendez votre bien et fermez le crédit qui est associé.

Il est primordial de faire retirer la clause d’indemnité de remboursement anticipé de votre contrat de prêt immobilier. De manière à pouvoir rembourser plus vite votre crédit si tel est votre souhait. Soit par le versement de sommes importantes durant la durée de vie du prêt, soit par le remboursement total suite à la revente ou à la réception d’une importante somme d’argent.

Si le remboursement anticipé est effectué à partir de fonds personnels (Epargne, donation, fonds issus de la revente), les banques acceptent généralement de ne pas appliquer d’IRA. En revanche dans la majorité des cas elles maintiendront les indemnités s’il s’agit d’un rachat de crédit par un autre établissement bancaire.

Et le taux d’intérêt ?

Nous aurions pu effectuer un top 4 pour y intégrer le taux d’intérêt. Il aurait même pu être classé plus haut. Mais volontairement nous voulions vous faire comprendre que le taux d’intérêt n’est pas l’élément clé de la négociation lors de votre montage de prêt.

Tout d’abord le taux d’intérêt proposé par votre banque dépend souvent d’une grille tarifaire. Cette grille présente les taux d’intérêts à pratiquer en fonction du dossier. Sont prix en compte votre profil, vos revenus, votre endettement, votre apport etc.

Ainsi lorsqu’un taux d’intérêt vous est proposé, l’agence suit généralement tout simplement la grille tarifaire du moment. Baisser le taux d’intérêt consiste donc pour le banquier à effectuer une dérogation et vous octroyer un taux plus favorable que celui associé à votre profil.

Dans le cadre d’un achat en résidence principale:

Le taux d’intérêt présente une vrai importance. En effet c’est vous qui subirez la charge mensuelle en direct et les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles. Ainsi il est en votre faveur de négocier le taux d’intérêt de manière à faire diminuer les mensualités de crédit tous les mois et la charge totale du crédit sur une durée plus longue.

Dans le cadre d’un investissement locatif:

La négociation du taux d’intérêt est bien moins importante. En effet les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs générés, ce qui allège leur coût. Il est bien plus important de négocier une durée d’emprunt allongée et/ou un différé d’emprunt que le taux d’intérêt.

En effet il vous sera compliqué de parvenir à négocier tous les critères à la fois, il faut accepter le compromis et mettre l’accent sur ce qui compte vraiment. Ainsi lors d’un achat en investissement locatif, nous considérons le taux d’intérêt comme étant un critère moins important que ceux mentionnés plus haut.

Tout cela dans la limite du raisonnable bien sûr, assurez-vous que le taux proposé soit tout de même dans la moyenne du marché, il ne s’agit pas de surpayer non plus !