Devez-vous acheter un appartement neuf pour votre résidence principale?
3 avantages de l’achat d’un appartement neuf
Vous souhaitez acheter votre résidence principale ? Voici quelques conseils pour savoir si l’immobilier neuf est fait pour vous !
1) Frais de notaires réduits
Lorsque vous réalisez un achat immobilier dans l’ancien, les frais de « notaires » représentent 7 à 8% du prix du bien. Ainsi pour un appartement à 200.000€, vous devrez débourser environ 16.000€ de frais de notaires.
Pour un achat immobilier neuf, les frais de notaires (s’ils ne vous sont pas offerts) s’élèveront à environ 2% du prix du bien. Soit 4000€ pour l’acquisition d’un bien à 200.000€.
Cela peut avoir toute son importance si votre apport personnel est restreint. En effet, la banque souhaite généralement limiter le montant du prêt accordé à la seule valeur du bien. Les frais annexes (frais de notaires et frais de garantie) doivent alors être apportés par l’acquéreur.
Ainsi vous aurez besoin de moins d’apport pour la réalisation d’un achat dans le neuf que pour un achat dans l’ancien.
2) Aides de l’Etat pour l’achat
L’Etat participe et soutient la construction de logements neufs via de nombreux dispositifs. En effet l’Etat souhaite un renouvellement permanent du parc immobilier Français afin d’abord de répondre aux besoins en logements des Français.
Mais également de permettre une amélioration du parc existant, avec des logements de meilleure qualité, et beaucoup moins énergivores.
Parmi les nombreuses aides de l’état (qui feront l’objet d’un article complet dédié), nous pouvons citer le prêt à taux zéro et la TVA réduite en zone Anru.
Le prêt à taux zéro est un prêt subventionné, qui s’adresse aux ménages modestes (plafonds de revenus à respecter) et primo-accédants (non propriétaire de leur RP dans les 2 années qui précèdent l’achat).
Il confère un prêt sans intérêt bancaire, permettant de réduire la mensualité de prêt en économisant sur les intérêts.
Le montant du prêt à taux zéro dépend du nombre de personnes qui compose le foyer et qui vivront dans le logement.
TVA réduite
La TVA réduite est un dispositif qui s’adresse également aux revenus modestes (Plafond de ressources quasi similaire au PTZ). Il permet dans le cadre d’un achat en résidence principale d’appliquer un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu du taux classique de 20%.
Exemple: Dans le cadre de l’achat d’un appartement de 200.000€ en TVA 20%, le prix de vente en TVA réduite est de 175 833€. Ce qui représente une baisse de prix de quasiment 25.000€!
La TVA réduite à 5,5% ne s’applique pas à tous les programmes immobiliers neufs, mais uniquement dans les zones ANRU, n’hésitez pas à nous consulter pour connaitre la liste des programmes éligibles.
L’achat en TVA réduite nécessite un engagement de votre part d’y habiter en résidence principale pour une durée de 10 ans. Dans le cadre d’une revente ou d’une mise en location avant ce délais, vous devrez rembourser au prorata la TVA économisée.
A noter qu’il existe des exceptions (Changement de situation personnelle etc.) vous permettant de revendre votre bien avant les 10 ans sans avoir à rembourser la TVA.
3) Garanties et performances énergétiques
Vous achetez un logement neuf, dans lequel vous serez le premier à mettre les pieds et qui ne nécessite par définition aucun travaux. Sauf si vous souhaitez réaliser des aménagements complémentaires de votre côté.
Mieux encore l’appartement est sous garanti pour plusieurs années en fonction des postes. Un gage de tranquillité pour vous, de vivre dans un logement bien conçu, dans lequel des malfaçons éventuelles (cela arrive) seront prises en charges par le promoteur même après la livraison.
Dernières normes énergétiques
De plus votre logement bénéficie des dernières normes en vigueur, relatives à la performance énergétique du logement. Sur les dernières années c’est la RT 2012 (règlementation thermique) qui était appliquée, et nous passons maintenant en RE 2020, avec des exigences encore plus importantes.
Cela représente un confort énergétique certain (température intérieure, isolation etc.). Des gains pour l’environnement (Empreinte carbone très faible) et surtout des économies au niveau de votre portefeuille! (Plus besoin de chauffer à fond l’hiver etc.)
3 inconvénients de l’achat d’un appartement neuf
Si l’achat neuf présente des avantages évidents, il présente également des inconvénients qui peuvent en effrayer certains.
1) Délai de livraison
C’est sans doute la première raison qui va pousser les acquéreurs à se tourner vers l’immobilier ancien, plutôt que l’immobilier neuf: Le délai d’attente.
En effet lorsque vous souhaitez acheter un appartement neuf, vous allez sélectionner l’appartement sur plan et attendre en moyenne 2 ans entre la réservation et la livraison. La raison est simple, la commercialisation d’un programme immobilier neuf démarre avant même le début des travaux de construction!
Lorsque l’on se rapproche de la date de livraison, les appartements sont généralement tous vendus et les opportunités se font très rares.
Quelques chanceux pourront profiter de retours à la vente de dernière minute, mais dans la majorité des cas, il faudra attendre à minima 1 à 2 ans.
Ainsi pour un acheteur pressé d’emménager, le critère temps est à prendre en considération!
2) Pas de visite possible
La vente de neuf est appelée vente en VEFA (Vente en état futur d’achèvement). Cela signifie que vous achetez un appartement qui n’existe pas encore, qui est en cours de construction.
Ainsi il n’y a pas de visite possible et vous allez devoir faire jouer votre imagination pour vous représenter au mieux l’appartement. Le promoteur va vous fournir un certain nombre d’éléments visuels pour vous y aider: Plaquette de présentation, plans 2D et 3D, plan de masse, parfois même une maquette du projet.
Mais vous ne pourrez pas vous retrouver à l’intérieur du logement comme vous le feriez pour un appartement ancien. Vous ne pourrez pas faire jouer vos sens pour vous aider dans votre décision.
Certaines personnes ont beaucoup de mal à se projeter et à effectuer leur choix sur des représentations visuelles uniquement.
3) Plus cher que l’ancien ?
Le marché de l’immobilier neuf est plus cher que le marché de l’immobilier ancien, c’est un fait. Et ce n’est d’ailleurs une surprise pour personne. De combien ? Difficile à estimer, mais dans la majorité des cas on retrouve des différences de l’ordre de 10 à 25%, parfois plus si le parc immobilier local est très dégradé.
Cette différence de prix rend le ticket d’entrée pour un appartement neuf plus élevé que pour un appartement ancien. Et il n’est pas rare que des personnes n’aient pas la possibilité d’acheter un appartement neuf et doivent se rabattre sur l’ancien.
La différence est à minimiser lorsque l’on inclut dans le calcul toutes les économies réalisées via l’achat dans le neuf (frais de notaires réduits, intérêts d’emprunt réduits via le PTZ et enfin économies d’énergies grâce aux performances énergétiques), mais frontalement au départ vous paierez le logement plus cher.
Etudiez bien le marché avant de vous lancer!
Tout comme dans l’ancien, il est primordial de bien acheter et de comparer les prix pratiqués avant de jeter votre dévolu sur un projet immobilier.
Comparez les projets des différents promoteurs sur le secteur pour trouver celui qui offre le meilleur équilibre entre prix, prestations et emplacement. Enfin assurez-vous qu’il n’y ait pas une trop forte différence de prix avec le marché de l’ancien.
Nous essayons chaque jour de positionner les jeunes acquéreurs de Kit le nid sur les meilleurs lancements commerciaux afin de réaliser de bonnes affaires immobilières.
Considérez toujours l’immobilier comme un lieu de vie dans lequel vous devez vous sentir bien (Appartement / Résidence / Quartier) mais également comme un placement qui doit prendre de la valeur dans le temps (Prix d’achat intéressant, secteur prometteur, nouveau métro etc.)