Tous les détails du statut LMNP pour les investisseurs!
Comment réaliser un bon investissement locatif
La réalisation d’un bon investissement immobilier repose sur plusieurs facteurs. Parmi eux la sélection du bien évidemment mais également le choix du mode d’exploitation et la fiscalité à adopter.
Dans le cadre de la recherche d’un appartement pour investir vous ferez attention à plusieurs facteurs: L’emplacement, le rendement locatif, la demande locative sur le secteur, le prix du bien par rapport au marché etc.
L’objectif pour vous est de bien acheter, dans un secteur propice à l’investissement locatif et surtout au bon prix. A savoir idéalement sous le prix du marché ou un prix proche de celui du marché dans les zones tendues, mais pas plus cher! (on le voit parfois malheureusement).
Une fois que vous aurez trouvé le bien répondant à tous vos critères, vous aurez le choix de la fiscalité à adopter. Un régime particulièrement favorable à l’investisseur est le statut LMNP comme nous allons le voir ci-dessous.
(Pour cet article nous prendrons le cas d’une exploitation très simple en longue durée mais il faut savoir que la fiscalité LMNP est également applicable à la courte durée)
Quelles sont les règles pour une LMNP
L’appartement doit être loué meublé
La règle numéro 1 est évidente, vous devez louer cet appartement avec l’ensemble du mobilier et des équipements permettant à un locataire de s’installer dès demain matin. Cela représente un petit investissement de départ mais qui sera largement rentabilisé par la suite. Concrètement vous disposez d’une liste d’éléments mobiliers et électro-ménagers qui doivent obligatoirement être présents dans le logement:
(Liste non exhaustive)
- Literie
- Plaques de cuisson
- Réfrigérateur
- Ustensiles de cuisine
La liste complète peut être retrouvée sur le site service-public.fr
Vous louez cet appartement de manière non professionnelle:
Pour bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle, cette activité ne doit pas représenter votre principale source de revenus. Ainsi d’un point de vue financier, voici la règle à respecter:
- Ne pas dépasser pas 23000€ de revenus locatifs annuels
- OU, si vous dépassez 23k, la part des revenus locatifs ne doit pas dépasser la somme totale de vos autre revenus.
Si vous ne respectez pas cette règle, vous évoluerez vers le dispositif LMP dont les règles fiscales sont différentes.
Signature d’un bail meublé
Dans le cadre d’une location classique en longue durée, vous ferez signer à votre locataire un bail meublé en résidence principale, accompagné d’une liste exhaustive des éléments inclus dans la location. La durée du bail est de 1 an minimum.
Un loyer plus élevé qu’une location nue
Si votre appartement bénéficie d’une bonne localisation et que vous avez fait le nécessaire pour bien le décorer et l’équiper avec des éléments de qualité, vous pourrez louer cet appartement plus cher qu’en location nue. On estime généralement qu’un appartement meublé se loue 10 à 20% plus cher qu’un appartement non meublé. En effet il s’agit d’un gain de temps et d’une économie d’argent importante pour le locataire.
Celui-ci n’a plus qu’à poser ses valises, l’appartement est d’ores et déjà prêt. A l’inverse lorsque l’on loue un appartement non meublé, le locataire doit ensuite investir dans du mobilier et/ou prévoir un déménagement du mobilier dont il dispose déjà, ce qui représente un investissement en temps et en argent.
Une demande locative très forte
Dans les grandes villes et dans les villes limitrophes la demande de location meublée est très forte, ainsi il sera très facile de trouver un locataire et cela vous laissera la possibilité de choisir parmi les dossiers le bon profil de locataire.
La cible principale pour la location meublée est le jeune actif, en début de carrière et souhaitant s’installer à proximité de son lieu de travail. Ainsi dans les grandes villes aves des pôles d’emplois important, la demande en location meublée répond à un réel besoin. Il peut s’agir de jeunes quittant leurs parents, quittant leur colocation ou leurs résidences étudiantes pour s’installer dans leur propre logement. Il s’agit également parfois de déménagement de plus longue distance: (Exemple: Provincial s’installant à Paris pour un nouvel emploi.)
La seconde cible est évidemment la cible étudiante. Ainsi la mise en location meublée à proximité des écoles et universités fonctionne très bien. Les étudiants recherchent avant tout des appartements meublés, afin d’éviter de devoir investir dans des meubles et des équipements.
La seule problématique possible avec la location étudiante est de trouver de la pérennité sur le long terme. En effet une année universitaire dure 9 mois et il est donc fréquent que les étudiants ne soient pas présents et donnent congés pour l’été. Une réflexion à avoir pour vous donc car les rotations peuvent être plus nombreuses.
Pas d’impôts sur les locations?
L’un des avantages principaux du choix de la fiscalité LMNP est la faible imposition, voir l’absence d’impôts dans certains cas. En effet si vous choisissez le mode de calcul au réel, vous allez pouvoir déduire de nombreuses lignes de frais qui vont contribuer à faire baisser l’assiette imposable.
On recense évidemment dans le calcul les frais déductibles habituels (Travaux, mobilier, taxe foncière, frais de copropriétés etc.) mais s’ajoute à cela un amortissement du prix du bien. Il s’agit d’une notion comptable, appliquée habituellement au monde de l’entreprise mais qui s’applique également dans le cadre d’un investissement immobilier en meublé.
Pour simplifier, le prix du bien (déduction faite de la partie foncière qui représente environ 15%) peut être amorti chaque année. Le calcul complet se fait avec une durée pour chaque compartiment du bien (Gros œuvre, équipements etc.) mais cela nous donne une moyenne d’amortissement sur 30 ans environ. La valeur amortie vient en déduction des revenus locatifs imposables, ce qui permet de réduire fortement l’imposition. Ainsi la location LMNP bénéficie d’un régime fiscal plus avantageux que la location nue.
Petit chef d’entreprise
La gestion de votre location meublée doit s’apparenter pour vous à la gestion d’une petite entreprise. Vous devez parfaitement maîtriser l’ensemble des entrées et sorties d’argent: loyers, frais et dépenses variées. Vous devez toujours avoir une trésorerie suffisante pour faire face aux imprévus: Parmi les imprévus les plus fréquents, un ballon d’eau chaude qui ne fonctionne plus et qu’il faut remplacer, un appareil électrique ou électro ménager en panne etc.
Vous devez toujours avoir une petite trésorerie de sécurité. Enfin vous devez être disponible et réactif pour répondre aux demandes de vos locataires et vous assurer que leur location se passe au mieux.
LMNP en résidence de services
Dans la famille des investissement en LMNP, il existe également également la catégorie spécifique des investissements en résidence de services. Nexity étant leader sur le marché des résidences étudiantes avec Studea, cela fera l’objet d’un prochain article!