La stratégie de la colocation pour optimiser ses revenus locatifs.

Parmi les différentes stratégies que vous vous pouvez utiliser pour optimiser votre rendement locatif, la colocation est une stratégie relativement efficace!

Un besoin important dans les grandes villes

Dans les grandes villes et les villes étudiantes, nous faisons face à un manque de logements pour les étudiants et jeunes actifs. Pour faire face à la demande grandissante, la colocation est ainsi très prisée. En effet si le premier choix est généralement celui du logement individuel, à savoir les studios entre 15 et 30m², leur nombre est malheureusement restreint. Ainsi une seconde solution est la location d’une chambre au sein d’une colocation meublée.

Une offre plus accessible

Le prix à payer pour la location d’une chambre est aussi généralement moins élevé que la location d’un studio, répondant aux budgets parfois restreints des étudiants. La location d’une chambre au sein d’une colocation est souvent 20 à 30% moins chère que la location d’un studio. Vous permettez ainsi à des personnes qui n’auraient pas forcément les moyens de louer un appartement de manière individuelle d’être bien logées!

Maintenez un bon niveau de prestations dans votre colocation. Je vous recommande de ne pas tenter de minimiser les dépenses mais au contraire de miser sur des équipements et du mobilier durables qui pourront tenir plusieurs années et faire face à l’usage régulier des colocataires.

Un rendement locatif plus important

Vous allez acheter un grand appartement, ce qui signifie que vous achèterez à un prix au mètre carré relativement bas sur votre marché. En effet plus la superficie d’un logement est grande, plus le prix de vente au mètre carré est bas pour un même secteur. Dans le sens inverse, plus la surface est petite (petits studios), plus le prix au mètre carré est important.

Le logement sera donc acheté à bon prix et plutôt que de le louer en une seule entité à une grande famille par exemple, vous allez séparer les espaces et louer à plusieurs colocataires. Un exemple chiffré: Vous achetez un appartement au prix de vente de 250.000€ comprenant 3 chambres dont la valeur locative de marché est de 1200 euros. Plutôt que de louer l’intégralité du logement au même locataire vous louez chaque chambre séparément pour 500€ chacune, soit 1500 euros de revenus locatifs. La colocation vous a permis d’optimiser le rendement locatif.

Une gestion légèrement plus soutenue

L’inconvénient de cet investissement est que vous aurez sans doute un petit peu plus de travail! Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez à 2, 3, 4 locataires ou plus. Cela demande un petit peu plus de travail pour vous en terme de gestion quotidienne. Vous devrez vous assurer que tout fonctionne parfaitement pour vos colocataires et devrez répondre à leurs besoins.

Vous ferez également face potentiellement à plus de rotations, notamment s’il s’agit d’étudiants. Ainsi vous devrez peut-être poster des annonces plus souvent et répéter les visites afin de louer l’intégralité de vos chambres en permanence. Un élément important est de ne pas manquer les périodes de mises en location étudiantes (Mai à Septembre) car il peut être difficile durant le reste de l’année de trouver des colocataires.

Stratégies d’optimisation: Création d’une chambre supplémentaire

Ici nous vous livrons une stratégie particulièrement efficace dans le cadre de la mise en place d’une colocation. Il s’agit de réussir à créer une chambre supplémentaire dans l’appartement que vous comptez acheter, de manière à optimiser sa mise en location.

Plans d’appartements neufs

Dans les nouvelles constructions, les superficies des appartements sont assez standardisées: Généralement 35 à 45m² pour un T2, 55m² à 65m² pour un T3, 75m² à 85m² pour les T4. Une stratégie intelligente afin d’acheter moins cher est d’acheter un appartement dans lequel vous allez pouvoir créer une chambre supplémentaire. Ainsi si vous achetez un 2 pièces, avec la possibilité de créer une seconde chambre ou un 3 pièces avec la possibilité de créer une troisième chambre, vous achetez un appartement moins cher et optimisez sa mise en location.

Prenez ainsi le temps d’analyser chaque plan et imaginez les transformations possibles afin d’ajouter une pièce supplémentaire.

Plans d’appartements anciens

Les appartements anciens présentent également un grand potentiel de transformation. Déjà parce que le format de départ est souvent plus grand, il n’était pas rare de trouver des 2 pièces de plus de 50m² et des 3 pièces de plus de 70m², ce qui permet plus facilement un réaménagement avec une pièce en plus.

Enfin les appartements anciens disposent parfois de cuisines séparées, ce qui se fait de moins en moins dans les nouvelles constructions. Si celle-ci fait plus de 9m² alors il vous est tout à fait possible de créer une chambre dans cette pièce et de déplacer l’espace cuisine directement dans le séjour.

Profitez de la fiscalité LMNP en colocation

Vous allez louer chacune des chambres meublées et prêtes à recevoir vos locataires. Cela vous permettra par ailleurs de bénéficier de la fiscalité favorable du Loueur meublé non professionnel et de limiter la taxation. Tous les détails sont à retrouvés dans notre article spécial LMNP.