Le plan d’action à mettre en place pour devenir propriétaire en 2023 !
Vous souhaitez réaliser votre premier achat immobilier ? Vous avez conscience que la conjoncture est plutôt compliquée, alors suivez notre guide pour mettre toutes les chances de votre côté!!
Plus de 40% des demandes de prêts immobiliers sont refusées actuellement. Les raisons sont multiples: taux d’endettement trop élevé, dépassement du taux d’usure, mauvaise gestion de compte, règles du HCSF etc. Ainsi il est d’autant plus important d’optimiser votre demande de crédit afin de faire partie des heureux élus qui pourront devenir propriétaires en 2023.
Voici les 4 axes de travail à optimiser!
Stabilisez votre situation professionnelle
La situation professionnelle idéale est le CDI, c’est celle qui présente le plus de stabilité aux yeux des banques. Si vous êtes dans cette situation, c’est déjà un très bon point. Si vous êtes en recherche d’emploi, faites le maximum pour décrocher un emploi à durée indéterminée. Si l’achat immobilier est un objectif majeur pour vous, alors vous devez même être prêt à accepter un job légèrement moins rémunérateur si celui-ci est en CDI, plutôt qu’un CDD mieux payé par exemple.
Si vous êtes actuellement en poste en interim ou indépendant, tout n’est pas perdu, mais vous devrez justifier d’au moins 3 années d’activité pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier. Ainsi vous devrez soit différer votre projet dans le temps, soit accepter de changer d’emploi si vous souhaitez accélérer les choses.
Si votre rémunération comporte une partie variable, la banque acceptera de l’intégrer dans le calcul si vous disposez d’au moins 3 ans d’ancienneté. (Certaines exceptions sont parfois possibles). Ainsi dans le cadre de la réalisation d’un premier achat immobilier, si vous êtes en début de carrière, seule la partie fixe est généralement comptabilisée.
Débarrassez-vous de vos mauvaises dettes
Vous devez rembourser toutes les dettes que vous avez au plus vite. Je parle bien entendu de tout crédit conso, auto, étudiant, mais également paiement en plusieurs fois, leasing etc. Vous devez avoir un dossier irréprochable et les crédits sont représentatifs d’une personne qui vit au-dessus de ses moyens. Même si ce n’est pas le cas et que des situations d’urgences peuvent parfois se présenter, il n’en demeure pas moins que c’est l’analyse de risque qui sera faite par la banque.
Vous devez représenter un profil sans risque pour la banque, qui épargne, vit en dessous de ses moyens et n’a idéalement pas de dettes. Par ailleurs tout crédit en cours va diminuer très fortement votre capacité d’emprunt. En effet nous incluons dans le calcul du taux d’endettement toutes les mensualités de crédit d’une personne.
Pour le calcul de l’endettement, tous les crédits en cours sont pris en compte
Ainsi si une partie de votre capacité de remboursement mensuelle est déjà occupée par des crédits personnels, c’est autant de capacité d’emprunt en moins pour votre projet immobilier. Dans la majorité des cas, en dehors des revenus très importants, les crédits en cours vont bloquer la réalisation de vos projets immobiliers.
Ainsi faites le maximum pour réduire vos dépenses et utilisez tout l’argent économisé pour rembourser vos dettes! J’emploie volontairement le mot DETTE, car le terme crédit personnel n’est pas aussi percutant. Alors remboursez vos dettes et vous deviendrez propriétaire d’un actif, plutôt que d’un passif. A ce sujet, voir l’article sur le crédit immobilier en France.
Créez-vous une épargne de précaution
Comme dit précédemment, vous devez vivre en dessous de vos moyens, c’est à dire dépenser moins chaque mois que les revenus que vous percevez. Prenez le temps de mettre à plat toutes vos dépenses, tous vos contrats et tous vos abonnements. Essayez de négocier les contrats en cours, changez d’opérateur si c’est nécessaire. Résiliez tous les abonnements non essentiels et supprimez une partie de vos dépenses de loisirs.
Il s’agit bien sûr ici d’un choix personnel, cela s’adresse aux personnes vraiment motivées à l’idée d’accéder à la propriété. Personne ne vous jugera si vous décidez de maintenir un train de vie élevé et de vous faire plaisir, de sortir avec vos amis etc. Si vous parvenez à épargner tous les mois en faisant cela, alors ne changez rien.
En revanche si vous ne parvenez pas à épargner et que le projet immobilier vous tient à cœur, alors vous n’avez pas le choix, il va falloir prendre des mesures sérieuses! Mais tout cela vous le savez déjà au fond de vous!
L’épargne de précaution vous permettra de voir venir, d’avoir un temps d’avance sur toute dépense surprise et vous permettra de ne pas finir dans le rouge. Mieux encore, cette épargne de précaution vous permettra de vous sentir plus en sécurité financièrement et de dormir tranquille, en sachant que vous ne vivez plus au mois le mois et que vous avez de quoi voir venir sereinement.
Epargnez pour votre apport personnel
Une fois votre épargne de précaution constituée, vous allez pouvoir mettre de l’argent de côté pour votre apport personnel. En effet, pour votre achat immobilier, la banque va très certainement vous demander de participer en apportant des fonds propres.
Il s’agit généralement d’apporter au minimum les frais annexes à l’acquisition (Frais de notaires, frais de garantie, frais de dossier). Ainsi vous devez continuer à épargner au maximum, ne baissez pas le rythme. Vous devez maintenir le même niveau de vie que celui qui vous a permis de vous débarrasser de vos dettes et d’avoir une épargne de précaution.
Limitez vos dépenses et mettez de côté! Plus vite vous épargnerez, plus vite vous pourrez effectuer votre première acquisition!
Quel montant d’apport faut-il ?
Cela dépend évidemment du prix de l’appartement que vous visez. Pour un achat neuf on considère qu’il faut généralement un apport minimum de 3 à 4% du prix du bien, contre 10% dans l’ancien. Ainsi pour un appartement neuf à 200.000 euros, vous devez constituer un apport de 6000 euros à 8000 euros. A vous de jouer!